A Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto, que entrou em vigor no passado dia 17 de setembro, veio introduzir no ordenamento jurídico português medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo. Duas das alterações mais significativas introduzidas pelo mencionado diploma legal dizem respeito ao setor imobiliário e às obrigações impostas aos advogados.
No que concerne ao setor imobiliário, o novo regime introduziu alterações relevantes, nomeadamente quanto à abrangência das medidas nele previstas, que serão aplicáveis a quaisquer entidades que exerçam atividades imobiliárias.
A este propósito, importa realçar que entrou em vigor, no passado dia 20 de novembro, a Lei n.º 89/2017, de 21 de agosto, relativa ao Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efetivo, o qual veio estabelecer a criação de uma base de dados da qual têm de constar informações sobre os beneficiários efetivos, ou seja, sobre a pessoa ou pessoas singulares que detenham participações sociais nas empresas sujeitas ao registo obrigatório, sob pena de essas entidades incorrerem na prática de contraordenação. Consequentemente, aquando da realização de um negócio, as entidades que exerçam atividades imobiliárias passarão a ter acesso a todas as informações relevantes relativas aos beneficiários efetivos do cliente, estando obrigadas a aferir a existência do risco de branqueamento de capitais e de financiamento do terrorismo.
Mais, aquelas entidades estão, ainda, sujeitas ao dever de recusa, fazendo mesmo depender a celebração do negócio imobiliário da verificação do cumprimento da obrigação de registo legalmente imposta, devendo reportar qualquer desconformidade ao Instituto de Registos e Notariado. Na prática, as próprias entidades que exerçam atividades imobiliárias passarão a ter um importante papel no que toca a reforçar e promover, internamente, o cumprimento dos mecanismos de controlo do risco.
Ainda na senda das alterações introduzidas no âmbito do setor imobiliário, importa também referir a obrigação de as escrituras de compra e venda de imóveis indicarem o meio de pagamento utilizado – cheque, numerário ou transferência bancária -, mencionando os números de identificação dos meios de pagamento. Tendo em conta esta imposição legal, as entidades que procedam à escritura devem certificar-se da forma como foi efetuado o pagamento e do efetivo recebimento da quantia, procurando-se, dessa forma, impedir a celebração de negócios simulados. Também os arrendamentos que envolvam quantias superiores a 2.500 € por mês estão sujeitos a estas imposições.
As alterações acima referidas visam impedir a celebração de negócios de compra e venda de imóveis sem o prévio conhecimento da proveniência e do destino do dinheiro envolvido nas transações imobiliárias, facilitando, desta forma, a tarefa de seguir o seu rasto. As medidas assim introduzidas permitirão que os negócios do setor se pautem por uma maior transparência. Tudo isto numa altura em que o nosso país assiste a um boom no mercado imobiliário, sendo essencial garantir o controlo da legalidade dos negócios efetuados e a segurança jurídica. Outra das novidades introduzidas pelo novo regime consiste no alargamento do âmbito subjetivo da sua aplicação aos advogados. Com efeito, o novo diploma legal impõe que um advogado que intervenha em certas operações – refira-se, a título de exemplo, uma operação de compra e venda de imóveis – fique sujeito às obrigações e aos deveres nele previstos, incluindo a identificação e reporte de situações relativas aos seus clientes que lhe pareçam suspeitas, em clara derrogação do dever de segredo profissional.
Como é amplamente reconhecido, a missão de um advogado consiste, essencialmente, na defesa dos direitos e interesses dos seus clientes, pelo que esta medida poderá afetar o clima de confiança que sempre caracterizou a relação do cliente com o seu advogado. Por essa razão, na nossa opinião, é questionável que os advogados estejam sujeitos a um dever sistemático de comunicação das atividades dos seus clientes às autoridades de investigação e controlo financeiro, constituindo a nova lei, nesse aspeto, um constrangimento inaceitável ao dever de sigilo por que se deve pautar a conduta de um advogado.
Tendo a lei em análise sido aprovada pela Assembleia da República, mas também o Estatuto da Ordem dos Advogados, restará saber como será ultrapassado o manifesto conflito existente entre ambos os diplomas.