NOTE D’INFORMATION
DÉCRET-LOI 10/2024 DU 8 JANVIER
PRINCIPALES MODIFICATIONS DE LA LÉGISLATION DE:
Régime juridique de l’urbanisation et de la construction
Règlement général sur les constructions urbaines
Régime juridique de la réhabilitation urbaine
Régime juridique des collectivités locales
Code civil
« Le processus administratif devient plus convivial pour les promoteurs”
Le décret-loi 10/2024, qui simplifie et réforme les autorisations dans les domaines de l’urbanisme, de l’aménagement du territoire et de l’industrie, a été approuvé le 8 janvier.
Cette réforme a été accueillie avec un certain enthousiasme, car il est bien connu que les délais d’approbation des projets immobiliers et la bureaucratie qu’ils impliquent augmentent considérablement le prix de l’immobilier pour l’utilisateur final.
Avec cette réforme, les communes perdront une partie de leur pouvoir de contrôle ex ante des opérations d’urbanisme et n’auront plus qu’un rôle de supervision.
Le processus administratif sera ainsi plus clair, moins bureaucratique et plus moderne, bref, plus favorable aux investisseurs.
Toutefois, les modifications qui ont été approuvées aujourd’hui imposeront dans de nombreux cas la charge (peut-être trop lourde) aux promoteurs de s’assurer par leurs propres moyens que les opérations urbaines qu’ils s’apprêtent à développer ne violent aucune norme légale ou réglementaire.
Il reste à voir si les municipalités auront le temps de s’adapter à ces nouvelles responsabilités et aux délais de décision imposés par cette loi.
Les mesures suivantes sont aujourd’hui préconisées:
a) Suppression de la nécessité d’obtenir un permis d’urbanisme ou une notification préalable, en identifiant de nouveaux cas d’exemption ou de dispense de contrôle municipal préalable;
b) Suppression de l’obligation d’obtenir certaines autorisations, en créant de nouveaux cas où seule une déclaration préalable est requise;
c) L’adoption d’un système d’approbation tacite pour les permis de construire, auquel s’applique le système de certification de l’approbation tacite, par le biais de la délivrance d’un certificat obtenu par le biais d’une procédure électronique, comme le prévoit le décret législatif n° 135/99 du 22 avril 1999, tel que modifié;
d) La suppression du permis de construire, qui sera remplacé par un récépissé de paiement des droits dus;
e) La suppression de l’autorisation d’utilisation dans le cas de travaux soumis à un contrôle préalable, remplacée par la simple présentation de documents relatifs au projet, qui ne peuvent être ni approuvés ni évalués;
f) L’adoption d’un avis préalable avec un délai de 20 jours en cas de changement d’usage sans travaux soumis au contrôle préalable, la demande d’autorisation d’usage étant réputée acceptée si la municipalité ne répond pas dans ce délai;
g) L’établissement d’une durée de deux ans pour les informations préalables favorables délivrées à la suite d’une demande d’informations préalables, avec la possibilité d’une prolongation d’un an;
h) Assouplir les conditions dans lesquelles une demande de délai d’exécution des travaux peut être acceptée, en éliminant le fait qu’elle ne peut courir qu’une seule fois et la limite selon laquelle la prolongation ne peut être supérieure à la moitié du délai initial;
i) Permettre la délégation de pouvoirs aux chefs de service de la municipalité dans des situations nouvelles, qu’il s’agisse de l’octroi de permis de construire, en évitant ainsi la concentration des pouvoirs au niveau de la mairie, du maire ou du conseiller municipal responsable;
j) L’adoption de règles visant à rendre plus transparent le décompte des délais de décision, par le biais des mesures suivantes:
- Le décompte des délais de décision se fait à partir de la date de présentation de la demande par l’intéressé et non pas à partir d’un moment intermédiaire de la procédure;
- Les délais ne sont suspendus que si la partie privée prend plus de 10 jours pour répondre aux demandes d’informations, de documents supplémentaires ou autres demandes de l’administration publique, de sorte que si l’administration publique fait de telles demandes, les délais de décision ne sont pas automatiquement suspendus; et
- L’administration publique ne peut demander qu’une seule fois des informations, des documents supplémentaires ou faire d’autres demandes au cours de la procédure;
k) Détermination que, en l’absence de rejet catégorique ou d’invitation à corriger ou à compléter la demande ou la communication, la demande ou la communication est considérée comme ayant été correctement instruite et la demande ne peut pas être rejetée au motif d’une instruction incomplète;
l) Détermination que, dans le cas des demandes d’avis, la procédure doit se poursuivre pendant la période comprise entre la demande d’avis, d’autorisation ou de consultation et son émission, et l’expiration du délai respectif;
m) Détermination que l’avis de l’autorité compétente en matière de patrimoine culturel n’est pas nécessaire pour les biens situés dans les zones de protection, pour les biens en cours de classement ou pour les biens classés d’intérêt national ou d’intérêt public, lorsque:
- Travaux à l’intérieur du bien, à condition qu’il n’y ait pas d’impact sur le sous-sol, ou modification des tuiles, stucs, maçonneries, menuiseries, sculptures ou ferronneries;
- Les travaux de conservation extérieure; et
- L’installation de panneaux publicitaires, d’enseignes, d’auvents, de terrasses et de mobilier urbain;
n) Mise à disposition d’une Plateforme électronique pour les procédures d’urbanisme, obligatoire à partir du 5 janvier 2026, qui permettra de présenter des demandes en ligne, de vérifier l’état des processus et des délais, de recevoir des notifications électroniques, d’obtenir des certificats d’exemption des procédures d’urbanisme, de normaliser les procédures et les documents requis par les municipalités, en évitant la multiplication des différentes pratiques et procédures et, entre autres caractéristiques, la future présentation des demandes au format Building Information Modelling (BIM);
o) Préciser que la commune est uniquement chargée de vérifier le respect des règles des plans d’occupation des sols communaux ou intercommunaux, des mesures préventives, des zones d’urbanisation prioritaire, des zones de construction prioritaire, des servitudes administratives, des restrictions d’utilité publique, de l’usage proposé, des règles légales et réglementaires relatives à l’aspect extérieur et à l’insertion urbaine et paysagère des bâtiments et à la suffisance des infrastructures, et qu’elle n’est pas chargée d’évaluer les questions relatives à l’intérieur des bâtiments ou les questions relatives aux spécialités (eau, électricité, gaz, etc.);
p) Préciser que les municipalités n’évaluent ni n’approuvent les projets spécialisés, qui sont simplement transmis pour information et archivage, accompagnés de conditions de responsabilité émises par les techniciens compétents, attestant que les projets ont été réalisés conformément à la loi;
q) L’abrogation ou le remplacement de certaines exigences du Règlement général d’urbanisme (RGEU) qui sont considérées comme limitatives et qui ne correspondent pas à la protection d’un intérêt public actuel, comme l’obligation d’avoir des bidets dans les salles de bain, la possibilité d’avoir une douche dans la salle de bain au lieu d’une baignoire, et l’utilisation de solutions de cuisine telles que les kitchenettes ou les cuisines traversantes;
r) Abrogation du RGEU à compter du 1er juin 2026;
s) L’indication que les règlements municipaux ne peuvent couvrir que certains types de questions et ne peuvent, par exemple, traiter de questions relatives aux procédures administratives ou aux documents d’instruction, cherchant ainsi à rendre les procédures plus similaires dans les différentes municipalités du pays;
t) Élimination des exigences excessives en matière de documents justificatifs à présenter par les intéressés lors de la présentation des demandes d’opérations d’urbanisme, tels que les carnets de construction numérisés ou les procurations authentifiées, reconnues ou certifiées;
u) Élimination de la nécessité d’obtenir une autorisation spécifique pour occuper l’espace public, l’autorisation d’urbanisme ou l’avis préalable faisant partie de cette autorisation, qui est parfois nécessaire à la réalisation des travaux, car elle se réfère, par exemple, au placement de bennes à gravats ou d’échafaudages sur la voie publique;
v) Élimination des exigences disproportionnées et excessives concernant les boîtes aux lettres, ainsi que l’obligation pour les municipalités d’en contrôler le respect;
w) Interdiction d’obliger la présence des forces de police lorsque des travaux sont en cours sur la voie publique;
x) L’obligation pour les municipalités d’accepter l’affectation à leur position contractuelle de la garantie donnée par l’entrepreneur au promoteur pour les travaux d’urbanisation, éliminant ainsi le coût de l’émission de nouvelles garanties;
y) La simplification des formalités liées à l’achat et à la vente de biens immobiliers, en éliminant la nécessité de montrer ou de prouver l’existence du dossier technique du logement et de l’autorisation d’utilisation;
z) Simplification du processus de requalification des terrains rustiques en terrains urbains, à des fins industrielles, de stockage, de logistique ou de logement à coût contrôlé;
aa) Rationalisation des procédures d’approbation des plans d’urbanisation et des plans détaillés, en supprimant le suivi de leur élaboration par les commissions régionales de coordination et de développement et en éliminant la phase de consultation;
bb) Créer les conditions pour un plus grand nombre de cas d’exemption du contrôle urbain, c’est-à-dire éliminer la nécessité d’obtenir des licences ou d’effectuer des communications préalables, en densifiant le contenu des unités d’exécution qui, lorsqu’elles présentent certaines caractéristiques, sont désormais exemptées de licence ou de communication préalable.