Se ha publicado el Decreto-Ley n.º 97/2026, de 20 de mayo, por el que se aprueban las medidas de desgravación fiscal destinadas a fomentar la oferta de vivienda.
En este sentido, a continuación enumeramos las que consideramos que son las modificaciones más significativas que figuran en este texto legislativo:
Reducción del tipo del IVA del 23 % al 6 % en las obras de construcción o rehabilitación de inmuebles destinados a vivienda.
Esta ventaja se aplica únicamente a inmuebles cuyo precio de venta no supere los 660 982 € (el límite máximo del segundo tramo del IMT establecido en los Presupuestos Generales del Estado para 2026) o destinados al alquiler con una renta mensual que no supere los 2 300 € (el equivalente a 2,5 veces el salario mínimo de 2026).
El hecho de que el comprador no destine el inmueble a vivienda propia y permanente (HPP) no hace que el tipo del 6 % deje de ser aplicable con carácter retroactivo, ni obliga al constructor o al contratista a devolver el impuesto del que se benefició al aplicarse el tipo reducido.
En estos casos, se aplicará al comprador un recargo del IMT equivalente al 10 % del valor imponible.
La aplicación de dicho tipo reducido está sujeta al régimen transitorio del artículo 18, apartado 5, de la ley, en concreto «a las obras de construcción o rehabilitación relacionadas con operaciones urbanísticas cuya iniciativa procedimental se inicie en el período comprendido entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029 y cuya exigibilidad del impuesto se produzca a partir del 1 de enero de 2026».
En la construcción de centrales hidroeléctricas fuera del ámbito empresarial, es posible acogerse a un régimen de devolución parcial del IVA,
Es decir, el Estado devuelve la diferencia entre el impuesto pagado al tipo normal del 23 % y el que se aplicaría al tipo del 6 %, y la solicitud debe presentarse en los 12 meses siguientes a la expedición de la licencia de uso.
Esta medida entrará en vigor a partir del 1 de julio de 2026.
El tipo impositivo autónomo del IRS sobre los rendimientos inmobiliarios se reduce del 25 % al 10 %
Para los propietarios que cobren alquileres de hasta 2.300,00 € (el equivalente a 2,5 veces el salario mínimo de 2026), cabe destacar que dicha reducción se aplica a los contratos de alquiler ya en vigor.
Esta medida surtirá efecto en relación con los ingresos obtenidos a partir del 1 de enero de 2026.
Al vender un inmueble, también es posible beneficiarse de una exención fiscal sobre las plusvalías,
Siempre que el importe de la venta —una vez deducido cualquier préstamo asociado a la adquisición— se reinvierta en inmuebles destinados al alquiler de viviendas a precios moderados.
Esta reinversión debe realizarse entre los 24 meses anteriores y los 36 meses posteriores a la fecha de la venta, y el inmueble adquirido debe permanecer alquilado durante al menos 36 meses en los primeros cinco años.
El incumplimiento de estas condiciones hace que la obligación tributaria se reanude automáticamente en el año en que se produzca el incumplimiento, más los intereses compensatorios.
Esta exención es temporal y se aplica exclusivamente a las transmisiones realizadas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029.
Aumento de la deducción anual en el Impuesto sobre la Renta de las personas físicas (IRS) por los alquileres pagados, que pasará a ser de 900 € en 2026 y de 1.000 € a partir de 2027.
Las personas que no sean residentes fiscales en Portugal y adquieran una vivienda estarán sujetas a un tipo fijo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT) del 7,5 %, sin que se aplique ninguna exención ni reducción, salvo que el comprador pase a ser residente fiscal en los dos años siguientes o destine el inmueble al alquiler de vivienda a precio moderado durante un período mínimo de 36 meses en los primeros cinco años tras la compra.
Se crea el «Régimen Simplificado de Alquiler Asequible» (RSAA):
Este régimen sustituye al Programa de Ayuda al Alquiler creado en 2019 y ofrece una exención total del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRS) y del impuesto de sociedades (IRC) sobre los ingresos inmobiliarios para los contratos con alquileres que no superen el 80 % de la mediana de los precios por metro cuadrado en el municipio correspondiente, con una duración mínima de tres años para la residencia permanente.
El régimen funciona a través de la plataforma electrónica del Instituto de la Vivienda y la Rehabilitación Urbana (IHRU), que valida los contratos y se comunica con la Agencia Tributaria, y entrará en vigor el 1 de septiembre de 2026, fecha en la que quedará derogado el programa anterior.
También se crea el régimen de «Contratos de inversión para arrendamiento» (CIA):
Este régimen está dirigido a inversores a gran escala —fondos, sociedades inmobiliarias u otros— que destinen al menos el 70 % de la superficie construida al alquiler de viviendas a precio moderado durante un máximo de 25 años, a cambio de un paquete que incluye la exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT), la exención del impuesto sobre bienes inmuebles (IMI) durante los primeros ocho años, una reducción del 50 % del tipo del IMI durante el periodo restante y la exención del recargo del IMI.
El contrato se celebra con el IHRU en representación del Estado, y la ley establece que las modificaciones legislativas que «afecten al equilibrio económico-financiero de los contratos celebrados al amparo de un CIA» otorgan al inversor el derecho a una indemnización. Este régimen entrará en vigor a partir del 1 de septiembre de 2026.
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La presente ley establece además que la disposición que regula el tipo reducido en el sector de la construcción estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2032, mientras que las principales ventajas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRS) y el Impuesto sobre Sociedades (IRC) aplicables a los rendimientos inmobiliarios se aplican a los rendimientos obtenidos hasta el 31 de diciembre de 2029.