Foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aprova as medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação.
Neste sentido, enviamos abaixo aquelas que consideramos serem as alterações mais significativas que constam deste diploma:
Redução da taxa de IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação.
Este benefício aplica-se apenas a imóveis com preço de venda até 660.982€ (o limite superior do segundo escalão do IMT definido no Orçamento do Estado para 2026) ou destinados a arrendamento com renda mensal não superior a 2.300€ (o equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026).
A não afetação do imóvel a habitação própria e permanente (HPP) pelo adquirente não torna retroativamente inaplicável a taxa de 6%, nem obriga o construtor ou empreiteiro a devolver o imposto que beneficiou da taxa reduzida.
Nesses casos será aplicado ao adquirente um agravamento do IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável.
A aplicação da referida taxa reduzida fica sujeita ao regime transitório do artigo 18.º n.º 5 do diploma, nomeadamente “às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.”
Na construção de HPP fora do âmbito empresarial é possível beneficiar de um regime de restituição parcial do IVA,
Ou seja, o Estado devolve a diferença entre o imposto pago à taxa normal de 23% e o que resultaria da taxa de 6%, com pedido a apresentar nos 12 meses seguintes à emissão da licença de utilização.
Esta medida produz efeitos a partir de 1 julho de 2026.
A taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais desce de 25% para 10%
Para os senhorios que pratiquem rendas até 2.300,00€ (o equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026), sendo de salientar que a referida redução abrange os contratos de arrendamento já em curso.
Esta medida produz efeitos relativamente a rendimentos obtidos a partir de 1 de janeiro de 2026.
Na venda de um imóvel é também possível beneficiar de isenção de tributação sobre mais-valias,
Desde que o valor de realização/venda – deduzido de eventual empréstimo associado à aquisição – seja reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional a rendas moderadas.
Esse reinvestimento deve ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização e o imóvel adquirido deve ficar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
O incumprimento destas condições faz renascer automaticamente a obrigação fiscal no ano em que a violação ocorrer, acrescida de juros compensatórios.
Esta isenção é temporária e aplica-se exclusivamente a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
Aumento da dedução anual em IRS das rendas pagas, subindo para 900€ em 2026 e para 1.000€ a partir do ano de 2027.
Os não residentes fiscais em Portugal que adquiram habitação ficam sujeitos a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, não se aplicando qualquer isenção ou redução, salvo se o comprador se tornar residente fiscal nos dois anos seguintes ou destinar o imóvel a arrendamento habitacional moderado por um período mínimo de 36 meses nos primeiros cinco anos após a compra.
É criado o “Regime Simplificado de Arrendamento Acessível” (RSAA):
Este regime substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento criado em 2019 e oferece isenção total de IRS e IRC sobre rendimentos prediais para contratos com rendas não superiores a 80% da mediana de preços por metro quadrado no respetivo concelho, com prazo mínimo de três anos para residência permanente.
O regime funciona através de plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que valida os contratos e comunica com a Autoridade Tributária, e produz efeitos a 1 de setembro de 2026, data em que o anterior programa fica revogado.
É também criado o regime de “Contratos de Investimento para Arrendamento” (CIA):
Este regime é direcionado a investidores de maior escala – fundos, sociedades imobiliárias ou outros – que afetem pelo menos 70% da área de construção a arrendamento habitacional moderado por até 25 anos, em troca de um pacote que inclui isenção de IMT, isenção de IMI nos primeiros oito anos, redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente e isenção do adicional ao IMI.
O contrato é celebrado com o IHRU em representação do Estado, e o diploma estipula que alterações legislativas que “afetem o equilíbrio económico-financeiro dos contratos celebrados ao abrigo de um CIA” conferem ao investidor o direito a indemnização. Este regime produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.
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O presente diploma refere ainda que a verba que concretiza a taxa reduzida na construção tem vigência até 31 de dezembro de 2032, enquanto os principais benefícios em IRS e IRC sobre rendimentos prediais se aplicam a rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.