Le décret-loi n° 97/2026 du 20 mai, qui approuve les mesures d’allègement fiscal visant à favoriser l’offre de logements, a été publié.
À cet égard, nous vous présentons ci-dessous celles que nous considérons comme les modifications les plus importantes contenues dans ce texte législatif:
Réduction du taux de TVA de 23 % à 6 % pour les travaux de construction ou de rénovation de biens immobiliers à usage d’habitation.
Cet avantage s’applique uniquement aux biens immobiliers dont le prix de vente ne dépasse pas 660 982 € (le plafond de la deuxième tranche de l’IMT défini dans le budget de l’État pour 2026) ou destinés à la location avec un loyer mensuel ne dépassant pas 2 300 € (soit 2,5 fois le salaire minimum de 2026).
Le fait que l’acquéreur n’utilise pas le bien immobilier comme résidence principale et permanente (HPP) n’entraîne pas l’inapplicabilité rétroactive du taux de 6 % et n’oblige pas non plus le constructeur ou l’entrepreneur à rembourser la taxe dont il a bénéficié au titre du taux réduit.
Dans ces cas, une majoration de l’IMT correspondant à 10% de la valeur imposable sera appliquée à l’acquéreur.
L’application dudit taux réduit est soumise au régime transitoire prévu à l’article 18, paragraphe 5, de la loi, notamment « aux travaux de construction ou de réhabilitation liés à des opérations d’urbanisme dont la procédure a été engagée au cours de la période comprise entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029 et dont l’exigibilité de la taxe intervient à compter du 1er janvier 2026. »
Lors de la construction de centrales hydroélectriques en dehors du cadre des entreprises, il est possible de bénéficier d’un régime de remboursement partiel de la TVA,
En d’autres termes, l’État rembourse la différence entre la taxe payée au taux normal de 23 % et celle qui aurait été due au taux de 6 %, la demande devant être introduite dans les 12 mois suivant la délivrance du permis d’utilisation.
Cette mesure prend effet à compter du 1er juillet 2026.
Le taux autonome de l’IRS applicable aux revenus immobiliers passe de 25 % à 10 %
Pour les propriétaires dont les loyers ne dépassent pas 2 300,00 € (soit 2,5 fois le salaire minimum de 2026), il convient de souligner que cette réduction s’applique également aux baux déjà en cours.
Cette mesure s’applique aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2026.
Lors de la vente d’un bien immobilier, il est également possible de bénéficier d’une exonération fiscale sur les plus-values,
À condition que le produit de la vente – déduction faite de tout prêt lié à l’acquisition – soit réinvesti dans des biens immobiliers destinés à la location résidentielle à loyer modéré.
Ce réinvestissement doit être effectué entre les 24 mois précédant et les 36 mois suivant la date de cession, et le bien immobilier acquis doit être loué pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années.
Le non-respect de ces conditions entraîne automatiquement la réactivation de l’obligation fiscale au cours de l’année où la violation a lieu, majorée d’intérêts compensatoires.
Cette exonération est temporaire et s’applique exclusivement aux transmissions effectuées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029.
Augmentation de la déduction annuelle au titre de l’IRS sur les loyers versés, qui passera à 900 € en 2026 et à 1 000 € à partir de 2027.
Les personnes non résidentes fiscales au Portugal qui acquièrent un logement sont soumises à un taux fixe de l’IMT de 7,5 %, sans qu’aucune exonération ni réduction ne s’applique, sauf si l’acheteur devient résident fiscal dans les deux années suivantes ou s’il destine le bien à la location à loyer modéré pendant une période minimale de 36 mois au cours des cinq premières années suivant l’achat.
Le « Régime simplifié de location abordable » (RSAA) est créé:
Ce dispositif remplace le programme d’aide au logement locatif mis en place en 2019 et prévoit une exonération totale de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS) et de l’impôt sur les sociétés (IRC) sur les revenus immobiliers pour les baux dont le loyer ne dépasse pas 80 % du prix médian au mètre carré dans la commune concernée, avec une durée minimale de trois ans pour une résidence permanente.
Ce dispositif fonctionne via la plateforme électronique de l’Institut du logement et de la réhabilitation urbaine (IHRU), qui valide les contrats et communique avec l’administration fiscale ; il entrera en vigueur le 1er septembre 2026, date à laquelle l’ancien programme sera abrogé.
Le régime des « contrats d’investissement locatif » (CIA) est également mis en place:
Ce régime s’adresse aux investisseurs de grande envergure – fonds, sociétés immobilières ou autres – qui consacrent au moins 70 % de la surface de construction à la location de logements à loyer modéré pour une durée maximale de 25 ans, en échange d’un ensemble d’avantages comprenant une exonération de l’IMT, une exonération de l’IMI pendant les huit premières années, une réduction de 50 % du taux de l’IMI pour la période restante et une exonération de la majoration de l’IMI.
Le contrat est conclu avec l’IHRU, qui agit au nom de l’État, et la loi stipule que les modifications législatives qui « affectent l’équilibre économique et financier des contrats conclus dans le cadre d’un CIA » confèrent à l’investisseur le droit à une indemnisation. Ce régime prend effet à compter du 1er septembre 2026.
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Le présent texte précise en outre que la disposition instaurant le taux réduit dans le secteur de la construction est applicable jusqu’au 31 décembre 2032, tandis que les principaux avantages en matière d’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS) et d’impôt sur les sociétés (IRC) sur les revenus immobiliers s’appliquent aux revenus perçus jusqu’au 31 décembre 2029.