NOTA INFORMATIVA
DECRETO-LEY 10/2024 DE 8 DE ENERO
PRINCIPALES MODIFICACIONES DE LA LEGISLACIÓN DE:
Marco Jurídico de la Urbanización y la Edificación
Reglamento General de la Edificación Urbana
Marco Legal de la Rehabilitación Urbana
Marco Jurídico de las Entidades Locales
Código Civil
«El proceso administrativo se hace más amigable para el promotor»
El pasado 8 de enero se aprobó el Decreto-Ley 10/2024, que simplifica y reforma la concesión de licencias en materia de urbanismo, ordenación del territorio e industria.
Esta reforma ha sido acogida con cierto entusiasmo porque es bien sabido que el tiempo necesario para aprobar los proyectos inmobiliarios, así como la burocracia asociada, encarecen decisivamente el precio de la vivienda para el consumidor final.
Con esta reforma, los ayuntamientos perderán parte de sus competencias de control previo de las operaciones urbanísticas, asumiendo en su lugar un mero papel de supervisión.
De este modo, el proceso administrativo es más claro, menos burocratizado y más moderno; en definitiva, más favorable al inversor.
Sin embargo, los cambios ahora aprobados trasladan a los promotores inmobiliarios, en muchos casos, la carga (quizá demasiado pesada) de garantizar por sus propios medios que las operaciones urbanísticas que van a desarrollar no vulneran ninguna norma legal o reglamentaria.
Queda por ver si los municipios tendrán tiempo de adaptarse a estas nuevas competencias y a los plazos de decisión que impone esta ley.
Las medidas que ahora se propugnan son las siguientes:
a) Eliminación de la necesidad de obtener licencias urbanísticas o de realizar comunicaciones previas, identificando nuevos supuestos de exención o dispensa del control previo por parte de los municipios;
b) Eliminación de la necesidad de obtener algunas licencias, creando nuevos supuestos en los que sólo se requiere comunicación previa;
c) Adopción de un régimen de aprobación tácita de las licencias de obras, a las que se aplica el régimen de certificación de aprobación tácita mediante la emisión de certificado obtenido en procedimiento electrónico, previsto en el Decreto-Ley nº 135/99, de 22 de abril, en su redacción actual;
d) Eliminación de la licencia de obras, que se sustituye por el recibo de pago de las tasas debidas;
e) Eliminación de la autorización de uso cuando se hayan realizadas obras sujetas a control previo, sustituyéndose dicha autorización por la mera presentación de documentos relativos al proyecto, que no podrán ser aprobados ni evaluados;
f) Adopción de una comunicación previa con un plazo de 20 días, cuando se produzca un cambio de uso sin que las obras estén sometidas a control previo, considerándose aceptada la solicitud de autorización de uso si el Ayuntamiento no contesta en dicho plazo;
g) Determinación de que la información previa favorable, emitida tras una solicitud de información previa, tiene un plazo de dos años, con posibilidad de prórroga de un año;
h) Flexibilización de los términos en que puede aceptarse la solicitud de plazo de ejecución de las obras, suprimiendo que sólo pueda correr una vez y el límite de que la prórroga no pueda ser superior a la mitad del plazo inicial;
i) Permitir la delegación de competencias en los jefes de los servicios del ayuntamiento en nuevas situaciones, ya sea para conceder licencias de obras, evitando así la concentración de competencias en el ayuntamiento, el alcalde o el concejal responsable;
j) Adopción de normas para hacer más transparente el cómputo de los plazos de decisión, a través de las siguientes medidas:
- Contabilización de los plazos de resolución desde la fecha de presentación de la solicitud por el interesado y no desde un momento intermedio del procedimiento;
- Los plazos sólo se suspenden si el particular tarda más de 10 días en responder a las solicitudes de información, documentos complementarios u otras peticiones de la Administración Pública, de forma que si la Administración Pública realiza dichas peticiones, los plazos de resolución no se suspenden automáticamente; y
- La Administración Pública sólo podrá solicitar una vez información, documentos adicionales o realizar otras peticiones durante el procedimiento;
k) Determinación de que, si no hay denegación rotunda o invitación a subsanar o completar la solicitud o comunicación, se considera que la solicitud o comunicación ha sido correctamente instruida y no se puede denegar la solicitud por instrucción incompleta;
l) Determinación de que, en el caso de solicitud de dictamen, el procedimiento debe continuar durante el tiempo que medie entre la solicitud de dictamen, autorización o consulta y su emisión y el vencimiento del plazo respectivo;
m) Determinación de que no se requiere dictamen de la autoridad competente en materia de patrimonio cultural para inmuebles ubicados en zonas de protección para inmuebles en proceso de clasificación o para inmuebles clasificados como de interés nacional o de interés público, cuando:
- Obras en el interior del inmueble, siempre que no haya afectación al subsuelo, o alteraciones en azulejos, estucos, cantería, carpintería, tallas o carpintería metálica;
- Obras de conservación en el exterior; y
- La instalación de vallas publicitarias, rótulos, toldos, terrazas y mobiliario urbano;
n) Puesta a disposición de una Plataforma Electrónica de Tramitación Urbanística, obligatoria a partir del 5 de enero de 2026, que permitirá la presentación telemática de solicitudes, la consulta del estado de tramitación y plazos, la recepción de notificaciones electrónicas, la obtención de certificados de exención de trámites urbanísticos, la homogeneización de trámites y documentos exigidos por los municipios, evitando la multiplicación de prácticas y procedimientos diferentes y, entre otras características, la futura presentación de solicitudes en formato Building Information Modelling (BIM);
o) Aclaración de que el municipio sólo es responsable de verificar el cumplimiento de las normas de los planes municipales o intermunicipales de ordenación del territorio, de las medidas preventivas, de las zonas de urbanización prioritaria, de las zonas de edificación prioritaria, de las servidumbres administrativas, de las restricciones de servicios públicos, del uso propuesto, de las normas legales y reglamentarias relativas al aspecto exterior y a la inserción urbana y paisajística de los edificios y a la suficiencia de las infraestructuras, y que no es responsable de evaluar las cuestiones relativas al interior de los edificios ni las cuestiones relativas a las especialidades (agua, electricidad, gas, etc.);
p) Aclaración de que los ayuntamientos no valoran ni aprueban los proyectos especializados, que se limitan a remitirlos para su información y archivo, acompañados de unos términos de responsabilidad emitidos por los técnicos competentes en los que se hace constar que los proyectos se han realizado conforme a la legalidad;
q) Derogar o sustituir determinados requisitos del Reglamento General de Edificación Urbana (RGEU) que se consideran limitativos y no responden a la protección de un interés público actual, como la obligación de disponer de bidé en los cuartos de baño, la posibilidad de ducha en el cuarto de baño en lugar de bañera, y el uso de soluciones de cocina como cocinillas o cocinas de paso;
r) Derogación del RGEU con efectos a partir del 1 de junio de 2026;
s) Indicación de que los reglamentos municipales sólo pueden referirse a determinados tipos de materias, y no pueden, por ejemplo, tratar cuestiones relativas a procedimientos administrativos o documentos de instrucción, procurando así que los procedimientos sean más similares en los distintos municipios del país;
t) Eliminación de la excesiva exigencia de documentos justificativos a presentar por los interesados en la presentación de solicitudes de operaciones urbanísticas, tales como libros de obra digitalizados o poderes autenticados, reconocidos o compulsados;
u) Eliminación de la necesidad de obtener una licencia específica para la ocupación del espacio público, pasando a formar parte de la misma la licencia urbanística o comunicación previa, que en ocasiones es necesaria para la realización de las obras, al referirse, por ejemplo, a la colocación de escombreras o andamios en la vía pública;
v) Eliminación de requisitos desproporcionados y excesivos en materia de buzones, así como la obligación de los ayuntamientos de comprobar su cumplimiento;
w) Prohibición de la exigencia de fuerzas policiales durante las obras en la carretera;
x) Obligación de los municipios de aceptar la cesión a su posición contractual del aval prestado por el contratista al promotor para las obras de urbanización, eliminando así el coste de la emisión de nuevos avales;
y) Simplificación de los trámites relacionados con la compraventa de inmuebles, eliminando la necesidad de mostrar o acreditar la existencia del expediente técnico de vivienda y la autorización de uso;
z) Simplificación del proceso de reclasificación de suelo rústico como suelo urbano, para fines industriales, de almacenamiento o logísticos o para viviendas de coste controlado;
aa) Agilización de los procedimientos de aprobación de los planes de urbanización y de los planes de ordenación pormenorizada, eliminando la necesidad de que las Comisiones de Coordinación y Desarrollo Regional supervisen su elaboración y suprimiendo la fase de consultas;
bb) Crear las condiciones para un mayor número de casos de exención de control urbanístico, es decir, eliminar la necesidad de obtener licencias o realizar comunicaciones previas, densificando el contenido de las unidades de ejecución que, cuando reúnen determinadas características, pasan a estar exentas de licencia o comunicación previa.